關于《攀枝花市物業管理辦法》的解讀

（文字版）

 

　　《攀枝花市物業管理辦法》（以下簡稱《辦法》）由市住房城鄉建設局負責起草，該《辦法》以國家、省、市等政策文件為依據，書面征求了各縣（區）政府、釩鈦高新區管委會、市級有關部門（單位）和各有關企業的意見，最終形成《辦法》。

　　一、起草背景

　　近年來，隨著我市社會經濟不斷發展和人民生活水平的不斷提高，物業服務行業規模穩步增長，物業管理的好與壞，直接關系到整個社會是否和諧穩定，因此，物業管理立法需要及時跟上，以規范物業管理活動，妥善解決物業小區存在的各種問題。新修訂的《四川省物業管理條例》已于2022年5月1日起正式實施，省內已有成都、綿陽、資陽、德陽、自貢、達州、眉山、南充、瀘州、廣安等城市制定了物業管理地方法規，這些為本市物業管理立法提供了有益借鑒和重要參考。為全面貫徹落實《四川省物業管理條例》，有效破解新形勢下我市物業管理中的難點堵點問題，促進行業健康有序發展，按照《攀枝花市人民政府2024年度立法計劃》要求，市住房城鄉建設局結合我市實際，牽頭起草了《辦法》。

　　二、起草依據

　　以《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等上位法為依據，充分吸收《關于加強和完善城鄉社區治理的實施意見》《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》《關于加快物業服務業轉型升級發展助推城市基層治理能力提升的指導意見》等有關政策文件中關于物業管理工作的最新要求，參考了我省成都、自貢、達州、廣安、綿陽、南充、瀘州、德陽、眉山、外省的北京、重慶、鞍山等地已生效的物業管理條例，結合我市物業管理工作實際，制定本辦法。

　　三、主要內容

　　《辦法》共六章五十三條。一是總則，對立法目的和

　　依據、適用范圍及定義、政府、部門以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）職責、行業組織、老舊住宅區改造等內容進行了闡述。二是業主、業主大會、業主委員會和物業管理委員會，明確了業主范圍、業主和物業使用人的權利與義務、業主大會、業主委員會以及物業管理委員會組建、職責及業主共有資金管理等內容。三是物業服務，明確了前期物業服務人選聘條件、服務合同、臨時管理規約、老舊住宅小區物業服務、物業服務人義務、禁止行為、物業服務的交接與退出等內容。四是物業的使用與維護，明確了物業服務區域禁止行為、車位車庫管理、共用物業維修等內容。五是法律責任。六是附則。

　　（一）明確物業管理定義、原則、部門職責。

　　《辦法》明確規定了建立中國共產黨基層組織領導下

　　的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人等協調運行機制，形成社區治理合力，提升基層治理水平；細化了政府、行政管理部門、街道（鄉鎮人民政府）、行業組織等主體在物業管理活動中的具體職責，在《四川省物業管理條例》的基礎上對職能部門權責邊界予以完善。

　　（二）細化了業主大會的籌備、物業管理委員會的組建及運行。

　　《辦法》細化了物業小區首次業主大會會議經費的籌集標準和監督管理，保障了首次業主大會的順利推進；細化了物業管理委員會組建、職責、運行和監督管理，破解了物業小區因業主委員會缺位而失管等難題。

　　（三）增加了老舊住宅區物業服務，物業服務的交接與退出。

　　《辦法》明確了縣級以上人民政府結合舊城改造和城鄉環境治理，建立老舊住宅區管理長效機制，推動小區業主委員會建設，引入市場化物業服務；細化了物業服務合同解除或者終止后，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，清退業主、物業使用人預交但尚未為其提供物業服務期間的物業費，結清應當由物業服務人承擔的公共區域供水、供電、供氣等相關費用等義務。

　　（四）規范了物業的使用與維護。

　　《辦法》規定了新建物業應當依據新能源發展規劃和

　　業主需要，為安裝停車充電基礎設施預留場地、空間，配置相應的接入條件。已建成有條件的物業可以根據業主需要按照標準和技術規范要求，經業主共同決定，逐步改造建設停車充電與換電設施；細化了物業服務區域相關主體可以按照緊急程序向街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金的有關情形。

　　四、適用期限

　　本辦法自2025年3月1日起施行。