CZJJR—2023—002

攀枝花市住房和城鄉建設局

中國人民銀行攀枝花市中心支行

中國銀行保險監督管理委員會攀枝花監管分局

關于印發《攀枝花市城市商品房預售資金監管辦法》的通知

 

各縣（區）住房和城鄉建設局、釩鈦高新區自然資源和建設管理局，各金融機構，各房地產開發企業，各有關單位：

為認真貫徹落實中央、省、市關于優化商品房預售資金監管的有關決策部署，保障房地產項目竣工交付，維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，現將《攀枝花市城市商品房預售資金監管辦法》印發你們，請認真遵照執行。

特此通知。

 

 

 

攀枝花市住房和城鄉建設局   中國人民銀行攀枝花市中心支行

 

 

 

中國銀行保險監督管理委員會攀枝花監管分局

                  2023年5月23日  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

攀枝花市城市商品房預售資金監管辦法

 

第一章 總則

第一條  目的和依據 為進一步加強商品房預售管理，強化商品房預售資金監督管理，保障房地產項目竣工交付，維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）等有關法律法規和規章，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  預售資金定義 本辦法所稱商品房預售資金（以下簡稱“預售資金”）是指房地產開發企業（以下簡稱“開發企業”）在取得《商品房預售許可證》后，購房人按《商品房買賣合同（預售）》約定支付的定金、一次性付款、首付款、分期付款、按揭貸款、其他形式的購房款等款項。

預售資金的監管，不改變預售資金權屬，不增減商品房買賣雙方的法定權益和法定義務。

第三條  監管原則 預售資金監管遵循“政府主導、專款專用、全程監管、多方監督、節點控制”的原則。

第四條  部門職責 攀枝花市住房和城鄉建設局（以下簡稱“市住房城鄉建設局”）是預售資金監管的行政主管部門，攀枝花市房地產事務中心承擔預售資金監管事務性工作，攀枝花市城市商品房預售資金中心（以下簡稱“監管機構”）具體負責預售資金的監管工作。東區住房和城鄉建設局、西區住房和城鄉建設局、仁和區住房和城鄉建設局、釩鈦高新區自然資源和建設管理局（以下簡稱“屬地住建部門”）參與預售資金監管工作，負責轄區內預售資金監管項目施工進度核查、預售資金使用審核等工作。

中國人民銀行攀枝花市中心支行（以下簡稱“人行攀枝花市中心支行”）負責指導、檢查各預售資金監管銀行（以下簡稱“監管銀行”）開立和使用預售資金監管賬戶（以下簡稱“監管賬戶”），督促監管銀行認真履行監管賬戶管理主體責任。

中國銀行保險監督管理委員會攀枝花監管分局（以下簡稱“攀枝花銀保監分局”）負責對監管銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

第五條  監管銀行職責 監管銀行應認真履行職能職責，嚴格執行預售資金監管相關規定。指定專人負責監管賬戶信息管理，做好監管賬戶監控，確保預售資金全額進入監管賬戶。定期與監管機構進行對賬，發現開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的，應當停止撥付，并立即告知監管機構。

以監管賬戶為單位建立預售資金監管檔案。監管檔案的內容應包括：

（一）預售資金三方監管協議書；

（二）監管賬戶內資金收入和撥付臺賬；

（三）監管機構認為需存檔的其他資料。

有關部門對監管賬戶進行查封、凍結和扣劃時，監管銀行應告知有關部門預售資金及監管賬戶的性質，并于2個工作日內書面告知監管機構。

第六條  系統建設 監管機構依托房地產市場信息平臺建立預售資金監管系統，通過系統施行預售資金監管信息化、數據化、網格化管理。加強房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享。推行預售資金申請、審核、撥付“全程網辦”，提高資金撥付效率。

第二章  預售資金監管協議

第七條  招標確定監管銀行 市住房城鄉建設局會同人行攀枝花市中心支行、攀枝花銀保監分局通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接預售資金監管業務的商業銀行，有效期為3年，有效期內可根據轄內銀行的實際情況以及中標銀行的履職情況進行補充招標和取消資格等調整。中標確定的監管銀行，通過市住房城鄉建設局門戶網站予以公示。

第八條  開設監管賬戶 開發企業在中標的商業銀行中自主選擇商業銀行作為監管銀行，按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設監管賬戶，同一項目同一家監管銀行的可以共用一個監管賬戶，一個項目原則上不超過三個監管賬戶。

監管賬戶相關信息應當在《商品房預售許可證》、《商品房買賣合同（預售）》上載明。監管賬戶、監管機構等信息應當在銷售現場顯著位置以及市住房城鄉建設局門戶網站進行公示。

第九條  簽訂監管協議 開發企業開設賬戶后，登錄預售資金監管系統填報預售資金監管相關內容，經監管機構審核通過，打印監管協議。監管協議由監管機構統一制定，并由監管機構、開發企業和監管銀行三方簽訂。

第十條  變更監管賬戶 監管賬戶設立后，原則上不得變更。若開發企業因特殊原因確需變更監管賬戶的，經監管機構審核同意后，應當與監管機構、監管銀行重新簽訂監管協議，并將原監管賬戶的結余資金轉入新的監管賬戶后，再注銷原監管賬戶。監管賬戶變更期間暫停該監管賬戶對應房屋的網簽。

第三章  預售資金繳存

第十一條 資金繳存 購房人在繳納購房款前應核實項目的監管賬戶，并將購房款（定金、一次性付款、首付款、分期付款）直接存入監管賬戶，嚴禁購房人、開發企業或委托的第三方機構將預售資金存入監管賬戶以外的其他任何賬戶；購房人申請貸款的，開發企業應將監管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行應將貸款資金按規定支付至對應的監管賬戶。

通過貸款方式購房的，首付款金額不得低于國家、省、市有關部門規定的個人住房或商業用房貸款首付比例。采用分期付款方式購房的，第一期付款比例不得低于合同總價的20%，分期次數最多不超過3次，分期時長不超過1年。

第十二條 繳存流程 購房人應當按照《商品房買賣合同（預售）》的約定，憑《攀枝花市商品房預售資金繳款單》，通過預售資金監管專用POS機、網上銀行或監管銀行網點柜臺等方式將購房款直接存入對應的監管賬戶。在監管賬戶收到購房人繳納的購房款后，監管銀行應將對應的入賬信息實時上傳至預售資金監管系統。

第十三條  房屋網簽備案 《商品房買賣合同（預售）》約定的購房款進入監管賬戶后，市房屋產權交易中心方可辦理房屋網簽備案。

第十四條 不明資金確定及退款 監管賬戶出現不明資金入賬的，監管銀行應會同開發企業進行查實，3個工作日內完成資金確認工作。對應進入監管賬戶的資金，開發企業和監管銀行應將不明資金入賬關聯至相應房屋信息；對不應進入監管賬戶的，經監管機構審核同意后，由監管銀行劃轉至監管機構指定賬戶。不明資金劃轉不納入監管額度支取計算范圍。

購房款已存入監管賬戶，購房人與開發企業協商同意退房的，由開發企業和購房人共同提交退房證明，經監管機構審核同意后，監管銀行2個工作日內辦理退款手續。

第四章  預售資金使用

第十五條  預售資金使用要求 監管賬戶中監管額度內的資金不同于房地產開發企業自有資金，應當專款專用，必須用于監管項目的工程建設資金（以下簡稱“建設資金”）、與監管項目開發建設相關的其他費用（以下簡稱“其他費用”）。

第十六條  監管額度 監管額度＝建設資金+其他費用。

建設資金是指確保項目竣工交付所需的工程建設資金，建設資金＝預測繪報告建筑面積×綜合單價（包括施工進度款、建筑材料、設備采購安裝、農民工工資等），綜合單價按照高層房屋3000元/平方米計算，多層房屋2400元/平方米計算；精裝修交付的房屋，按照1000元/平方米計算精裝修費用；若開發項目存在實際綜合單價明顯高于上述單價的情況，允許開發企業提供有關測算依據后修改該項目綜合單價。市住房城鄉建設局可根據市場變化適時調整并公布綜合單價。

其他費用是指確保項目竣工交付所需的稅費、經營管理費、項目營銷費、監理費、設計費、城市基礎設施配套費、貸款保證金等。其他費用＝建設資金×15%。

市住房城鄉建設局可根據開發企業信用分數、信訪投訴、銀行保函等情況，對監管項目的監管額度進行調整。監管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，監管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。

第十七條  監管額度內資金的監管 監管額度內資金的使用由開發企業提出申請，經屬地住建部門、監管機構審核后，監管銀行按監管機構審核的金額撥付。監管額度內建設資金的監管按照實際工程進度實行節點控制。

第一節點：取得《商品房預售許可證》后，可申請使用不超過對應樓棟監管額度20%的資金。

第二節點：地上建成層數達到設計層數一半，累計可申請使用不超過對應樓棟監管額度40%的資金。

第三節點：完成主體封頂，累計可申請使用不超過對應樓棟監管額度60%的資金。

第四節點：完成房屋外裝，累計可申請使用不超過對應樓棟監管額度75%的資金。

第五節點：完成室外綠化、配套工程及房屋精裝修，累計可申請使用不超過對應樓棟監管額度90%的資金。

第六節點：完成竣工驗收備案，累計可申請使用不超過對應樓棟監管額度97%的資金。

第七節點：完成房屋所有權首次登記，可申請使用不超過對應樓棟監管額度100％的資金。

一個監管賬戶包含多棟房屋的，按每棟房屋分別確定申請節點，撥付金額累計計算。工程進度達到上一節點尚未達到下一節點的，可根據實際工程進度申請使用監管額度內的資金，但不能超過下一節點的使用額度。

其他費用按照已撥付的建設資金的比例申請，可選擇每次撥付建設資金時申請或累計申請。

第十八條  超出監管額度資金的監管  累計使用的預售資金和監管賬戶余額之和達到項目監管額度后，經屬地住建部門和監管機構審核同意，開發企業可調用超出項目監管額度部分的預售資金。

第十九條  預售資金使用要件 開發企業申請使用預售資金時，應向監管機構提交以下材料：

（一）攀枝花市商品房預售資金使用申請表；

（二）支付設備費用的，應提供相應的設備購置合同等證明材料；

（三）前一期用款支付情況證明（支付憑證）；

（四）各類配套工程建設合同清單或其他證明材料；

（五）監管機構要求提供的其他必要材料。

第二十條 預售資金使用審核 監管機構應當自受理申請之日起，2個工作日內出具審核意見。不符合用款條件的，應說明理由。

第二十一條  預售資金撥付  監管銀行應當依據監管機構出具的審核意見，2個工作日內劃轉資金，并將相關憑證上傳至預售資金監管系統。

第五章  監管終止

第二十二條 監管終止條件 監管項目完成房屋所有權首次登記后，開發企業可向屬地住建部門、監管機構申請解除預售資金監管，經審核同意后，可解除預售資金監管。

開發企業申請解除預售資金監管時，應提供以下資料：

（一）房屋所有權首次登記證書；

（二）維修資金已全額交存的證明材料。

第六章  監督管理

第二十三條 聯動監管 市住房城鄉建設局、人行攀枝花市中心支行、攀枝花銀保監分局、屬地住建部門等部門應建立聯動工作機制，按照預售資金監管職責對開發企業、金融機構、購房人等在預售資金監管方面進行監督指導，發現開發企業抽逃、挪用預售資金以及監管銀行違規扣劃預售資金等違法違規行為的，按照職責及時進行查處。

第二十四條 開發企業違規責任 開發企業有下列行為之一的，由房地產行業主管部門責令限期整改，整改期間可采取暫停項目預售資金撥付、預售許可辦理等措施，并依法依規予以公開曝光、信用記減分等處理；逾期未整改的移交相關執法部門，按照有關規定予以處理。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

（一）未將預售資金全額存入監管賬戶；

（二）以其他款項為名變相收取預售資金逃避監管；

（三）提供虛假合同或證明材料申請撥付預售資金；

（四）存在其它違法違規行為。

第二十五條 相關主體違規責任 施工單位、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助開發企業違規使用預售資金的，由主管部門將違規行為記入企業信用檔案，并依法對相關責任單位和責任人予以查處。造成社會問題或法律后果的，依法承擔相應責任。

第二十六條  商業銀行違規責任 商業銀行有下列行為之一的，由房地產行業主管部門通報其主管部門并責令限期整改，整改期間暫停其新簽預售資金監管協議；逾期未整改的取消其預售資金監管資格。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

（一）未按要求將商品房按揭貸款等資金存入監管賬戶；

（二）對監管部門反饋的開發企業將購房款違規收存至本行非監管賬戶問題，不予整改、不配合劃轉或追繳資金至監管賬戶；

（三）在銷售現場，安裝、張貼非監管賬戶POS機和收款碼；

（四）未及時推送首付款、按揭貸款、分期付款等資金入賬信息和監管賬戶余額；

（五）未經監管機構審核同意擅自撥付預售資金，或不撥付經監管機構審核同意的資金；

（六）監管機構認定的其他違規行為。

第二十七條 相關人員違規責任 監管部門及有關單位工作人員，在預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規予以處理。

第七章  附則

第二十八條 本辦法執行期間，國家、省出臺新的規定，按新規定執行。

第二十九條 本辦法規定的預售資金監管工作有關格式文本，由監管機構統一制定。

第三十條 本辦法施行后，新辦理商品房預售許可的，預售資金監管按本辦法執行；本辦法施行前已辦理商品房預售許可的，預售資金監管繼續采用原有的監管方式。

第三十一條 鹽邊縣、米易縣可參照本辦法執行。

第三十二條 本辦法自2023年7月1日起施行，有效期5年。本辦法實施之日起《攀枝花市城市商品房預售款監管實施辦法》（攀住規建發〔2013〕96號）同時廢止。

第三十三條 本辦法由市住房城鄉建設局、人行攀枝花市中心支行、攀枝花銀保監分局按職能職責負責解釋。