城鎮土地分等定級是根據城鎮土地的經濟和自然兩方面的屬性及其在城鎮社會經濟中的地位和作用，綜合評定土地質量，劃分城鎮土地等級的過程。城鎮土地分等定級包括兩個方面，即城鎮土地分等和城鎮土地定級。

　　城鎮土地分等是通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等因素進行綜合分析，揭示城鎮之間土地質量在不同地域之間的差異，選用定量和定性相結合的方法對城鎮進行分類排隊，評定城鎮土地等。土地等反映的是城鎮與城鎮之間土地質量的地域差異。分等的對象是城市市區、建制鎮鎮區土地。

　　城鎮土地定級是根據城鎮土地的經濟、自然兩方面屬性及其在社會經濟活動中的地位、作用；對城鎮土地使用價值進行綜合分析，通過揭示城鎮內部土地質量在不同地域的差異，評定城鎮土地級。土地級反映的是城鎮內部土地質量的差異。土地定級的對象是土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內所有土地。城鎮以外的獨立工礦區、開發區、旅游區等用地可一同參與評定。

　　城鎮土地分等定級應遵循：1、綜合分析原則；2、主導因素原則；3、地域分異原則；4、土地收益差異原則；5、定量與定性相結合原則。

　　城鎮土地估價就是在一定的市場條件下，針對某一質量，某一等級的土地，分析影響城鎮土地價格的一般因素（包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃，城鎮性質、土地利用規劃、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃、社會及國民經濟發展規劃等），區域因素（包括商服繁華度、位置、交通條件、公有設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等），個別因素（包括被評估地塊的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制條件、宗地臨街狀況等），采用不同的評估方法（包括收益還原法、市場比較法、成本副近法、剩余法、路線價法）評估出的土地價格。

　　城鎮土地估價應當遵循：1、預期收益原則；2、替代原則；3、最有效利用原則；4、供需原則；5、報酬遞增減原則；6、貢獻原則；7、變動原則。

　　城鎮土地分等定級與城鎮土地估價的關系：

　　1、城鎮土地分等定級和城鎮土地估價是從不同角度對城鎮土地的特性作出的評定，前者評定的是土地使用價值，后者是評定土地使用價值在市場上反映出的價格。一般來說，城鎮土地的使用價值優、等級高，地價就高，相反，地價就低。

　　2、對于城鎮土地估價來說，城鎮土地分等定級是基礎，評出的等級是土地價格穩定的本質表現。因為土地具有的使用價值優劣，決定了土地使用者為取得土地使用要或所有權而愿意支付的基本地價數據。

　　3、對于城鎮土地分等定級來說，土地價估是其外在的表現形式。因為土地估價除了考慮土地質量優劣、等級高低外，還考慮了市場供求等因素變化，評出的地價是反映土地使用價值市場特征的更佳指標。

　　4、城鎮土地分等定級與估價是相輔相成的關系，通過估價能迅速把握土地使用價值在市場上的價格動向，通過分等定級能掌握價格的本質，提高估價精度，掌握合理地價水平。

　　城鎮土地分等定級與估價的作用

　　1、全面掌握城鎮土地質量及利用狀況，科學管理和合理利用城鎮土地；

　　2、為國家和政府制定各項土地政策，促進土地使用度制改革，加強土地宏觀調控提供科學依據；

　　3、為加強國家對土地市場管理，科學合理征收土地稅費，加快土地資源向土地資本轉變提供科學依據；

　　4、為制訂城鎮土地利用規劃，調整土地利用結構，合理安排土地用途，確定土地利用強度，提高土地使用效率提供科學依據；

　　5、為建立地價動態監測體系，定期修正和公布基準地價和標定地價奠定基礎